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Publicado el 10/02/2016

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Programas hipotecarios frecuentes en la actualidad que no requieren un pago inicial del 20% por parte de los compradores de viviendas

Tasas hipotecarias cerca de los niveles históricos más bajos

El año 2015 se proyecta como otro año sólido para el sector de la vivienda en los Estados Unidos. Las ventas de viviendas están aumentando, la oferta de viviendas está bajando y los precios están subiendo en muchas ciudades y vecindarios.

Asimismo, lastasas de interés hipotecarioestán bajas.

Las tasas hipotecarias a 30 años se encuentran por debajo del 4% en todo el país, han caído a sus niveles más bajos desde 2013 y se están acercando a sus niveles históricos más bajos de todos los tiempos. Muchos prestamistas ahora cotizan tasas y tasas de porcentaje anual (APR) en el rango del 3%, y las tasas para préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) son mejores que las tasas para los préstamos convencionales.

Las tasas hipotecarias más bajas generan pagos hipotecarios mensuales más bajos para los compradores de viviendas actuales. Sin embargo, para muchos compradores, no es el pago mensual lo que dificulta convertirse en propietario de una vivienda, sino la perspectiva de pagar el 20% por adelantado.

La buena noticia es que, en el mercado hipotecario actual, existen innumerables programas hipotecarios que requieren un pequeño pago inicial, o directamente ninguno.

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Los compradores de viviendas no necesitan efectuar un pago inicial del 20%

Los compradores en el mercado de la vivienda actual de los EE. UU. no necesitan efectuar un pago inicial del 20 por ciento. Muchos creen que sí. Esta falsa creencia del "pago inicial del 20 por ciento" puede haber sido verdadera en algún momento de la historia, pero definitivamente no lo es desde la aparición del préstamo de la FHA, que tuvo lugar en 1934.

El motivo probable por el que los compradores creen que un pago inicial del veinte por ciento es necesario se debe a que, con una hipoteca convencional, entregar un pago inicial del veinte por ciento elimina la necesidad del seguro hipotecario privado.

El seguro hipotecario privado es una póliza de seguro que los propietarios de vivienda deben pagar con el fin de proteger a un prestamista en caso de incumplimiento. Los costos del seguro hipotecario varían según el pago inicial, el estado y la puntuación de crédito del prestatario.

Los compradores de viviendas —especialmente los compradores de vivienda por primera vez— a veces postergarán una compra porque sienten que no tienen suficiente dinero ahorrado para el pago inicial. Y si bien esto debería ser sin lugar a dudas algo a tener en cuentaen la compra de una propiedad, nunca debería ser loúnicoa tener en cuenta.

La posibilidad de acceder a una vivienda no depende de cuánto dinero pueda entregar para el pago inicial de la vivienda. La posibilidad de acceder a una vivienda está relacionada con el hecho de que usted pueda efectuar los pagos mensuales que acompañan la adquisición de una vivienda.

Un pago inicial más grande dará como resultado un préstamo más pequeño y, por lo tanto, pagos hipotecarios mensuales más bajos. Sin embargo, si ha agotado los ahorros de su vida para realizar la compra, es posible que el pago inicial grande haya sido un error.

Los especialistas financieros llaman a estas personas "pobres con casa". Cuando usted es un pobre con casa, tiene poco dinero restante para manejar las emergencias cotidianas de la vida (y de los propietarios de vivienda).

De este modo, efectuar un pago inicial de menos del 20% puede ser conservador desde el punto de vista financiero.

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Hipoteca de la Administración Federal de la Vivienda (FHA): 3.5% de pago inicial

La hipoteca de la FHA es de algún modo un nombre poco apropiado, porque de hecho la FHA no otorga préstamos. En cambio, la FHA es una aseguradora de préstamos.

La FHA publica una serie de estándares para los préstamos que asegurará. Cuando un banco evalúa y financia un préstamo que cumple con estas pautas específicas, la FHA acepta asegurar dicho préstamo contra pérdidas.

Las pautas hipotecarias de la FHA son famosas por su enfoque liberal en cuanto a las puntuaciones de crédito y los pagos iniciales. En general, la FHA asegurará un préstamo hipotecario para prestatarios con puntuaciones de crédito bajas, siempre y cuando exista una explicación razonable para la puntuación FICO baja.

La FHA permite un pago inicial de solo el 3.5 por ciento en todos los mercados estadounidenses, salvo unos pocos condominios aprobados por la FHA.

Otras características de un préstamo de la FHA incluyen:

Su pago inicial puede provenir en su totalidad de "fondos de donaciones"

Su requisito de puntuación de crédito es 500

Las primas del seguro hipotecario se pagan por adelantado en el momento del cierre, y mensualmente de allí en adelante

Además, la FHA ayuda a los propietarios de vivienda que hayan experimentado recientemente ventas al descubierto, ejecuciones hipotecarias o quiebras a través del programa Back to Workdel organismo; y reducirá sus primas del seguro hipotecario de la FHA para los compradores por primera vez a través del programa Homeowners Armed With Knowledge (HAWK).

La FHA asegura préstamos de hasta $625,500 en áreas designadas de "alto costo" en todo el país. Las áreas de alto costo incluyen el Condado de Orange, California; el área metropolitana de Washington D.C.; y 5 distritos de la Ciudad de Nueva York.

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Conventional 97: 3% de pago inicial

Nota del editor: El Programa Conventional 97 se suspendió originalmente en diciembre de 2013. Luego, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda lo restableció a fines de 2014. Esta sección ha sido actualizada para reflejar las pautas del nuevo producto.

El Programa Conventional 97 está disponible a través de Fannie Mae y Freddie Mac. Es un programa con un pago inicial del 3 por ciento y, para muchos compradores de viviendas, es una opción más económica en relación con un préstamo de la FHA.

Asimismo, la hipoteca Conventional 97 permite que el total del tres por ciento del pago inicial provenga de fondos donados, siempre que el donante esté emparentado por sangre o por matrimonio; o por medio de tutela legal o pareja de hecho; o sea el novio/la novia.

Los estándares de calificación básica para Conventional 97 incluyen:

El préstamo no puede superar los $417,000, incluso si la vivienda se encuentra en un mercado de alto costo.

La propiedad en cuestión debe ser una vivienda de una sola unidad. No se permiten las viviendas con múltiples unidades.

La hipoteca debe ser una hipoteca de tasa fija. No se permiten hipotecas de tasa ajustable (ARM) a través del Programa Conventional 97.

El Programa Conventional 97 no aplica una puntuación de crédito mínima específica superior a las puntuaciones requeridas en los préstamos hipotecarios convencionales típicos. El programa también puede utilizarse para refinanciarun préstamo hipotecario.

Nota del editor: El Programa Conventional 97 se suspendió originalmente en diciembre de 2013. Luego, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda lo restableció a fines de 2014. Esta sección ha sido actualizada para reflejar las pautas del nuevo producto.

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Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA): Sin pago inicial/100% de financiamiento

El préstamo del VAes un programa sin pago inicial disponible para los miembros de las Fuerzas Armadas de los EE. UU. y sus cónyuges sobrevivientes.

Garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos, estos préstamos son similares a los préstamos de la FHA en el sentido de que el organismo garantiza el reintegro a los prestamistas que otorgan préstamos con las pautas hipotecarias del VA.

La calificación para los préstamos del VA es sencilla.

En general, el personal en servicio activo y el personal dado de baja con honores son elegibles para el programa del VA. Además, los compradores de viviendas que hayan pasado por lo menos 6 años en las Reservas o en la Guardia Nacional son elegibles, al igual que los cónyuges de los miembros en servicio que perdieron la vida en cumplimiento de su deber.

Algunas características clave del préstamo del VA incluyen:

Puede utilizar la ocupación intermitente de la vivienda

La quiebra y otros créditos negativos no hacen que quede inmediatamente descalificado

No se requiere seguro hipotecario

Los préstamos del VA también permiten préstamos de hasta $1,094,625 en áreas de alto costo. Esto puede ser de gran utilidad en áreas como San Francisco, California; y Honolulu, Hawái, donde hay bases militares de los EE. UU.

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Hipoteca del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA): Sin pago inicial/100% de financiamiento

También existen opciones sin pago inicial para prestatarios no militares. El Departamento de Agricultura de los EE. UU. ofrece una hipoteca del 100%. El programa se conoce formalmente como hipoteca de la Sección 502, pero más comúnmente se denomina Préstamo para Viviendas Rurales.

La buena noticia sobre el Préstamo para Viviendas Rurales del USDAes que no es simplemente un "préstamo rural" sino que también está disponible para los compradores en los vecindarios suburbanos. El objetivo del USDA es llegar a "compradores de viviendas con ingresos bajos a moderados", dondequiera que se encuentren.

Muchos prestatarios que utilizan el Programa de Préstamos Garantizados para Viviendas Unifamiliares del USDA tienen un buen pasar y residen en vecindarios que no cumplen con la definición tradicional de rural.

Por ejemplo, ciudades universitarias como Christiansburg, Virginia; State College, Pennsylvania; e incluso los suburbios de Columbus, Ohio, cumplen con los estándares de elegibilidad del USDA. También lo hacen suburbios menos poblados de algunas ciudades importantes de los EE. UU.

Algunas características clave del préstamo del USDA incluyen:

Usted puede incluir reparaciones y mejoras para la vivienda elegibles en el monto de su préstamo

Hay un precio de compra máximo para la vivienda

El cargo de garantía se agrega al saldo del préstamo en el momento del cierre; el seguro hipotecario se cobra mensualmente

Otro beneficio clave es que las tasas hipotecarias del USDA suelen ser más bajas que las tasas de hipotecas similares, sin pago inicial o con pago inicial bajo. Financiar una vivienda a través del USDA puede ser la manera menos costosa de convertirse en propietario.

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Los compradores de viviendas obtienen tasas hipotecarias bajas

No todos serán elegibles para los préstamos actuales con pago inicial bajo, lo cual está bien. El siguiente préstamo con pago inicial más bajo pertenece a Fannie Mae y Freddie Mac y solo requiere un pago inicial del cinco por ciento.

Verifique de qué modo las tasas bajas y los préstamos con pago inicial bajo de la actualidad se adaptan a su presupuesto. Y considere la posibilidad de obtener una preaprobación sin obligación para su compra. Las cotizaciones de tasas personalizadas están disponibles en línea sin costo y sin que se requiera el número de Seguro Social para comenzar.

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